【MyGoNews蕭又安/專題報(bào)導(dǎo)】通貨膨脹已經(jīng)確定成型，股票、黃金、房地產(chǎn)等，都是常見(jiàn)的抗通膨利器，但是根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，民眾看好抗跌保值的投資標(biāo)的，還是以「不動(dòng)產(chǎn)」排名第一(42.2％)，專家建議，目前是「低利率、高通膨」?fàn)顟B(tài)，錢進(jìn)房地產(chǎn)可以抗通膨，比放銀行來(lái)得好。再進(jìn)一步仔細(xì)觀察臺(tái)灣房?jī)r(jià)上揚(yáng)的3大主因，專家也提示了「有錢就買、能買不租、先小後大」的3大建議。
 
通膨飆升，在全世界已是常態(tài)
 
2019年COVID-19疫情影響全球供應(yīng)鏈中斷；2022年俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，對(duì)全球糧食、能源流動(dòng)的破壞，正在造成龐大的經(jīng)濟(jì)影響。2022年4月，日?qǐng)A貶值至20年新低，即使美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)5月再度升息，日本央行卻仍然堅(jiān)持QE(量化寬鬆)。全球食品、能源價(jià)格上漲以及供應(yīng)鏈中斷所帶來(lái)的通膨飆升，在全世界已是常態(tài)。
 
通膨與工資漲幅的作用力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於升息
 
通膨與工資漲幅的作用力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於升息，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，升息影響相對(duì)低，與過(guò)去相比，目前依然處?kù)兜屠h(huán)境，因此房?jī)r(jià)並未下跌，甚至呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。以貸款1000萬(wàn)、30年期估算，以利率1.835％計(jì)，每月還款3萬(wàn)6142元，若第三季再升息，預(yù)計(jì)較現(xiàn)在增加620元~1246元，換算一年增加7440元~近1.5萬(wàn)。觀察美國(guó)升息的影響，日常民生消費(fèi)價(jià)格上漲，電子、汽車等消費(fèi)性產(chǎn)品購(gòu)買力下跌。歐洲停止燃油引擎生產(chǎn)，大家在等電動(dòng)車、等電子產(chǎn)品大改版，消費(fèi)性產(chǎn)品等待新世代產(chǎn)品公開(kāi)，市場(chǎng)呈現(xiàn)停滯性成長(zhǎng)。

 
實(shí)質(zhì)薪資負(fù)成長(zhǎng)，抗通膨成全民運(yùn)動(dòng)
 
雖然，不少行業(yè)老闆都幫員工加薪，但也會(huì)被通膨怪獸吃掉！主計(jì)總處表示，1-3月經(jīng)常性薪資年增2.71％、為2001年以來(lái)最大增幅，主因基本工資調(diào)高及廠商調(diào)薪；總薪資年增3.04％、為2019年以來(lái)最大增幅。不過(guò)，因同期CPI年增2.81％，剔除物價(jià)因素後，實(shí)質(zhì)經(jīng)常性薪資出現(xiàn)負(fù)成長(zhǎng)。不過(guò)，也不必太過(guò)悲觀，反而應(yīng)該積極使用手上的投資工作，讓財(cái)務(wù)有機(jī)會(huì)跟著通膨一起成長(zhǎng)，抗通膨已經(jīng)成為全民運(yùn)動(dòng)，或一門(mén)當(dāng)代顯學(xué)。
 
民調(diào)：抗跌保值投資標(biāo)的，不動(dòng)產(chǎn)排名第一
 
那麼，一般民眾又該如何對(duì)抗通膨？摩根投信指出，股票、黃金、房地產(chǎn)等，都是常見(jiàn)的抗通膨利器。不過(guò)，要能成功抗通膨，必須選對(duì)標(biāo)的、挑對(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)，資金門(mén)檻與風(fēng)險(xiǎn)都比較高。投資股票必須挑對(duì)績(jī)優(yōu)股並且低買高賣，房地產(chǎn)也必須挑對(duì)標(biāo)的，定期定額投資基金不但是「小資族」擺脫通膨、累積財(cái)富的神隊(duì)友，更是「有資族」避免資產(chǎn)縮水的絕佳戰(zhàn)友。
 
但根據(jù)中信房屋2021年調(diào)查顯示，民眾看好抗跌保值的投資標(biāo)的，還是以「不動(dòng)產(chǎn)」排名第一(42.2％)，第二到第五名分別為股票(16.9％)、現(xiàn)金(11.2％)、基金/債券(10.4％)、黃金/貴金屬(8.7％)。調(diào)查指出，投資股票要達(dá)抗跌保值之效，除非慎選個(gè)股、擇優(yōu)進(jìn)場(chǎng)、長(zhǎng)期持有才能淡化波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但投入的資產(chǎn)還是有隨市場(chǎng)產(chǎn)生震盪的可能，並非單看大盤(pán)指數(shù)就能穩(wěn)定獲利。相對(duì)的，「不動(dòng)產(chǎn)」是少數(shù)不受景氣榮枯，認(rèn)定為抗跌保值的標(biāo)的。

 
財(cái)金教授4點(diǎn)分析 房地產(chǎn)抗通膨比放銀行好
 
到底投資房地產(chǎn)能否對(duì)抗通膨？景文科技大學(xué)財(cái)務(wù)金融系副教授章定煊，試著將房地產(chǎn)投資屬性考慮在內(nèi)後，分析4種狀況：
 
(1)低利率、低通膨--政府試著寬鬆貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，但經(jīng)濟(jì)不振，大家對(duì)生產(chǎn)類投資興趣很低，也沒(méi)有消費(fèi)信心，貨幣大量湧入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就是過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)黃金時(shí)代。
 
(2)高利率、高通膨--若是需求帶動(dòng)的通膨，雖然利率高，但在經(jīng)濟(jì)前景看好下，大家還是想進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋，抗通膨效果不錯(cuò)，臺(tái)灣70年代末期至80年代處?kù)哆@種情況。如果是停滯性通膨，不佳經(jīng)濟(jì)前景與高利率阻礙民眾進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)，抗通膨效果普通。
 
(3)低利率、高通膨--經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)伴隨貨幣氾濫，房地產(chǎn)漲勢(shì)最為兇猛，也最容易形成泡沫，臺(tái)灣80年代後期便是此狀況，一年有數(shù)倍的漲幅。
 
(4)高利率、低通膨--是最慘情況，市場(chǎng)流動(dòng)性不足，經(jīng)濟(jì)又陷入困境。臺(tái)灣1997~2003年就處?kù)哆@種情況，大量建設(shè)公司開(kāi)不下去。
 
章定煊表示，2021年10月以前通膨已經(jīng)成型，屬於低利率、高通膨，所以2021年下半年房?jī)r(jià)狠狠衝了一大波。但2022年俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)開(kāi)始，成本推動(dòng)通膨已經(jīng)沒(méi)有懸念，此時(shí)升點(diǎn)息，資金稍微收縮，高利率高通膨，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能也還可以，房地產(chǎn)可以抗通膨，比放銀行來(lái)得好。
臺(tái)灣房?jī)r(jià)上漲的主要原因有三
 
未來(lái)，臺(tái)灣的房?jī)r(jià)還會(huì)再漲嗎？觀察不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)超過(guò)40年、曾在國(guó)產(chǎn)署擔(dān)任副局長(zhǎng)職務(wù)的蘇維成分析，臺(tái)灣房?jī)r(jià)上漲的主要原因有三：
 
第一、貨幣貶值帶動(dòng)物價(jià)上漲--他觀察貨幣長(zhǎng)期趨勢(shì)是向下貶值的，所以相對(duì)於貨幣而言，物價(jià)就會(huì)上漲，房地產(chǎn)當(dāng)然也一定會(huì)隨物價(jià)而上漲。所以房?jī)r(jià)上漲不是臺(tái)灣獨(dú)有的，據(jù)瑞普萊坊發(fā)表的2021年第3季「全球住宅房?jī)r(jià)指數(shù)」，全球主要的56個(gè)國(guó)家及區(qū)域，近一年(2011年Q3 vs. 2010年Q3)土耳其房?jī)r(jià)年增率35.5％，穩(wěn)坐全球首位，南韓26.4％排名第二、紐西蘭21.9％、瑞典19.3％、澳洲18.9％、美國(guó)漲幅也有18.7％排名第六，而臺(tái)灣房?jī)r(jià)上漲9.3排名第30，屬中段班而已。
 
第二、「有土斯有財(cái)」保值心理--房?jī)r(jià)漲幅通常會(huì)大於物價(jià)。他依臺(tái)灣的消費(fèi)者物價(jià)總指數(shù)(CPI)顯示：2012年到2021年物價(jià)共上漲7.56％，易言之，貨幣貶值7.56％，但房?jī)r(jià)從2012年Q3到2021年Q4卻上漲48.81％，房?jī)r(jià)漲幅是物價(jià)的6.46倍，差距之大可以用「看不到車尾燈」來(lái)形容。
 
第三、寬鬆貨幣政策帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格走高--貨幣與房?jī)r(jià)的關(guān)係，可以回顧歷史來(lái)印證，2008年全球金融海嘯爆發(fā)，永慶房仲統(tǒng)計(jì)資料顯示：當(dāng)年5月臺(tái)北市中古屋房?jī)r(jià)從37.2萬(wàn)元/坪，跌到同年12月最低點(diǎn)27.8萬(wàn)元/坪，半年跌幅高達(dá)25％，相當(dāng)慘重，但隨即在美國(guó)及其他大國(guó)印鈔助威下(美國(guó)印鈔約3.6兆美元，日本印3.44兆美元，歐盟印2兆美元)房?jī)r(jià)即反轉(zhuǎn)回升。
 
現(xiàn)在買房的3大建議
 
他也整理可能讓房?jī)r(jià)下跌的三大因素，包括：一、寬鬆貨幣政策轉(zhuǎn)向，二、通膨壓抑消費(fèi)，三、新冠肺炎嚴(yán)重干擾市場(chǎng)。但美國(guó)貨幣緊縮之下臺(tái)灣央行不會(huì)全面跟進(jìn)，升息未必影響房市，反而是物價(jià)上漲、臺(tái)灣疫情已走向「共存」，以他國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦疫情過(guò)了高峰期，還會(huì)有新動(dòng)能。
 
針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有心態(tài)，蘇維成提出3建議：(1)房屋是生活必需品只要有錢有需要就買、(2)能買就不要租，拿租金幫房東養(yǎng)房倒不如自己買房踏實(shí)、(3)如果錢不多，先求有，再求好，不一定要一步到位。